英国论坛
明天这篇文章来讲说要如安在英国投资房产，常见的几种投资形式以及购买房产的流程。
首先扼要引见一下投资房产最次要的两个益处
现金流(现金流)。
购买的房产出租后每月会发生现金流，比及投资者每月收到的房钱多于或者等于本人每月的开消后，就达到了财务自在，就是常说的包租公，包租婆。
Capital Gain。
久远来看，房子的价钱会跟着时间的推移而下跌，在对消通货收缩的同时通常也会给投资者带往返报，相较于房钱而言，这部份的报答往往更为可观，然而等候报答的时间相对于较长。
详细的优点曾经在我的大众号“腐国漂一代”中一篇名为“在英国如何让你的储蓄与时俱进，水长船高”的文章中剖析过了，这里再也不复述，有兴致的敌人能够去看看以前的文章。
在开始引见购买房产的几种形式以前先来聊聊无关于投资报答的问题。
最通常的粗略算法是租售比(Gross Rental Yield)，就是年房钱支出除以购房价钱。好比购房价钱为£100,000，房钱为每个月£800，那末租售比就是800*十二100000=9.6%，但显然这么算其实不能反应出真正的投资收益。
第二种算法是净租售比(Net Rental Yield)，这个的算法是(年房钱支出 - 一切开支)除以购房价钱。一样以下面的例子来看，购房价钱为£100,000，房钱为每个月£800，每个月的开消为£500(包罗房贷，办理费，培修费等)，那末净租售比就是(800-500)*十二100000=3.6%，这类算法比第一种要精确许多，但也有一定的局限性，例如假如投资者想要知道多久可以发出投资本钱的话用这类算法就不行。
第三种算法是投资报答率(ROI:Return on Investment),计算办法是(年房钱支出 - 一切开支)除以投资者实际投入的资金。这里的投资者实际投入的资金和房价有很大的差异，大部份时分投资者购买房产的时分其实不会全款买房，而是会经过存款来减少杠杆而达到最大收益比。就英国来讲，投资房产大部份状况下投资者只需求付25%的首付，剩下的75%使用存款，上面以购房价钱£100,000为例罗列了一些买房时的次要款项。
首付25% £25,000
印花税3% £3000
律师费 £900
其余杂费 £500
共计(投资者实际投入资金)£29,400
由此可得投资报答率ROI=(800-500)*十二29400=十二.24%，换句话说，假定投资者在购买房产用于出租后，在不卖房子条件下需求8.17年的时间能够发出投资本钱。固然假如房子贬值后，投资者能够经过Re-mortgage从房产中套现贬值部份，从而缩短回收投资本钱的市场，这个在上面的文章中详细引见。
上面来谈谈明天的主题，英国常见的几种房产投资形式。
Single let
这是最多见，也是最简略的房产投资形式。投资者买一处房产，能够是Flat也能够是House，而后将整套房产经过一份租约出租，对象能够是集体，夫妻或者家庭。这类办法的益处是请求存款相对于对比简略，在房产出租的过程当中也对比便利省事。缺陷是投资报答率相对于较低，需求较长期能力发出投资本钱。
HMO(House in Multiple Occupation)
这类投资个别用于房间数大于等于3间的房产，比拟较于上文提到的Single let将整套房产经过一份租约出租，HMO是将房产里的卧室一间一间的出租。这类办法的益处是房租高，投资报答率好。以上文提到的价值£100,000的房产为例，如果该处房产有4间卧室，每个卧室的房钱为£400，那末每个月房钱就是£1600，每个月开支假定为£1000，那末可得投资报答率为(1600-1000)*十二29400=24.5%，投资者只需求4年摆布的时间就能发出投资本钱。
HMO也有不少缺陷。
首先，请求存款相较于Single let而言对比难题，关于请求人的资格要求对比严格，有时还需求具有房主教训，因此关于菜鸟房主来讲请求难度较大。
其次，当HMO超过4间卧室的状况下个别需求额定请求执照，乃至在有些地域4间卧室下列的HMO也需求额定请求执照(详细状况请分割本地的City Council确认)。
第三，在出租的过程当中投资者保护办理的任务量也会对比大，毕竟租客数量对比多。
这类形式通常状况下指的是投资者购买屋宇情况较差，需求少量培修的屋宇进行创新而后卖出去赚取差价，益处是投资者能够经过这类形式疾速的积攒财产，毕竟一套房产一买一卖之间的利润少则几万磅，多则几十万磅。
然而高报答也象征着高付出，这类形式相较于前两种形式而言也有不少缺陷，上面引见几个次要的缺陷。
首先，这类投资的早期投入对比大，由于合适这类投资的房产个别是现况对比差，需求少量创新装修的，因此个别无奈请求到存款。所以投资者需求先一次性领取全款把房产买下，待房产卖出后能力发出投资少则几万英镑，多则几十万英镑也是常有的。固然，市面上有些专门针对此类房产的Bridging loan，然而利息通常高到吓人，投资者需求准确支配好全部装修方案以求在最快的速度下实现任务，尽快脱手，以增加领取的存款利息，不然颇有可能忙活了半天都在为你的lender打工。然而按照我在英国糊口这些年的教训，英国压根就不是一个崇尚效力的国度，施工以及在最初卖房过程当中遇到的各种delay也是在劫难逃。
其次，在创新装修过程当中波及到的任务个别相对于对比专业，投资者个别无奈本人实现而需求延聘专门的人，而这些专门人材的费用个别对比高，如何找到廉价又靠谱的装修团队就是个大问题。
Buy, Renovate, Rent, Refinance这类投资形式跟上一品种似，都是购买需求创新装修的房产经过将屋宇降级来获利，然而不同的是相较于上一种办法最初将房产卖出，这类形式最初将房产出租来发明现金流支出，并经过向银行存款往返收本人的后期投资。好的状况下，投资者能够经过向银行存款彻底回收本人后期一切投资乃至贷出额定的现金而将投资报答比变为“无量大”，因此有许多投资者将这类投资称为“No Money Down Deal”。
这里举个例子阐明一下，假定一套房产价钱为£50,000，投资者买下后花了£10,000将其翻修，所以总投资为£60,000。翻修实现后假定该房产经评价该房产价值为£90,000，投资者按照这个估值向银行请求典质存款，通常可存款的比例为屋宇价值的75%，也就是£67,500。投资者非但彻底发出了本人后期的一切投资，还额定获取了£7500的现金。不论最初这套房产的房钱是多少钱，投资报答率都会是“无量大”，由于投资者最初留在这套房产上的投资金额为“£0”。固然，这是无理想形态下的完善例子，此等时机可遇而不成求，后果往往多是“现实很饱满，理想却很骨感”。
通常状况下要在市面上找到合适这类投资形式的房产相对于对比难题，拍卖会是一个很好的选择，然而相对于于个别的Buy-to-Let来讲，拍卖过于专业，关于投资者的要求也要高得多，这里扼要的罗列几个，
a. 首先是要在拍卖会开始以前延聘专业人士，好比律师和装修团队做好渎职考察(由于大少数时分被拍卖的房子存在的问题都对比多，对比大)，假如在考察中发现了问题就要对该问题进行估价，把这斟酌进后期的投资本钱，假如最初由于问题较大或者本钱较高而保持拍卖，投资者仍然要向律师等领取费用。
b. 拍卖会现场竞争剧烈，大部份的状况下每个房产都会有多人竞争，在阿谁环境气氛里再经过拍卖师的火上浇油，最初成交的房价有可能要比该房产的实际价钱要高，所以投资者在拍卖会一定要据守本人事前设定的价钱底线。
c. 假如投资者在拍卖会顺利拍下本人心仪的房产，个别状况下是会要求立马领取房款并让单方律师尽快实现法律流程，所以投资者必需包管从资金到团队各方面都筹备就绪，不然非但有可能会失去拍到的房产还有可能要付上相应的法律责任。
Service Apartment/酒店短租这是一种跟着这几年网上酒店预订网站的高速开展而盛行起来的一种房产投资形式，通常对比盛行于适宜旅行或者商业较为兴旺的大城市，例如伦敦，曼彻斯特，利物浦等。投资者将房子登录到网络上(Booking.com, Hotels.com, AirBnB等)，房客能够经过网络预订房间。
这类投资形式的益处是，出租时间对比灵敏并且月房钱通常会比普通的Buy-to-Let高。举例阐明，一套在利物浦市核心的一室的Flat个别状况下的月房钱介于£600 - £800之间，而短租一室的Flat每晚的价钱最低为£40，那末一个月30天就是£十二00。固然这是在假定的现实形态下，实际的支出会由于入住率的高下而有所浮动。
固然这类投资形式也是有显著的缺陷的
a. 入住率
前文中提到的入住率就是最大的不不乱要素之一，入住率会遭到时节以及经济大环境乃至是一些不成预估的要素的影响，例如当初寰球的安康平安问题就给短租投资带来了微小的打击。
b. 办理保护的任务量大
从在网上公布屋宇的信息到主人的Check In/Check Out，以及屋宇的清扫清洁，投资者需求破费少量的时间精神，这至关因而一份全职任务，关于一些想要经过房产投资达到财务自在的敌人来讲其实不适合。固然，投资者能够把一切任务拜托给专门的网站和清洁公司，然而这就很大水平的减少了开支，投资者需求按照实际状况来选择。
c. 法律以及存款的限度
首先，大部份状况下，英国的Flat都是属于Leasehold，大部份的Lease都不允许屋宇一切者将屋宇进行短租，投资者需求跟Freeholder协商，修正lease。
其次，假如投资者是经过房贷来购买房产的话，得多Lender都不允许投资者将房产用于短租。
以上就是目前英国对比盛行的几种房产投资形式。这里要提一下的就是办法四中提到的Refinance或者叫做Re-Mortgage合用于上文提到的一切房产投资形式。投资者每次存款到期后，在请求新存款的时分均可以要求Lender从新评价本人房产的价值，假如价值下跌了，投资者能够请求根据比例贷出房价下跌的部份。固然，总存款比例不克不及超越各个Lender所规则的的LTV(Loan to Value),各个Lender的LTV是纷歧样的，介于65% - 95%之间。
除了以上常见的几种房产投资形式之外，还有一种对比合适囊中羞怯，没有短缺的资金领取首付，但又想要经过房产来赚钱的敌人。
这类形式叫做Rent to Rent。这类投资形式和后面引见的几种形式最首要的不同点在于这类投资形式其实不需求投资者购买房产。简略的说就是投资者租来一套房产，再将这套房产租出去，从中赚取差价，对比盛行的形式有租一套市核心的Flat，再以Service Apartment的方式出租或者租一套House，以HMO的方式出租。
我之所以没有把这类投资跟前文的5种形式放在一同引见是由于在我眼里这类形式并非真正意义上的“房产投资”，只能算得上是“与房产相干”的商业行动。由于在本文的一开始咱们就引见过了，房产投资的最首要的两种获利报答是现金流(房钱)和Capital Gain，其中Capital Gain是对比次要的投资报答，然而很显然，Rent to Rent的投资者并无买下而只是租下了该房产，所以其实不能享用Capital Gain的报答。
探讨完次要的几种房产投资形式起初扼要的引见一下在英国的买房流程。
寻觅本人中意的房子。英国最着名的网站应该是非Rightmove莫属，大家能够在这个网站上输出本人想要的前提，例如价钱区间，地点，屋宇类型等等。
预定看房。这应该是最首要的步骤之一，投资者在看房过程当中要子细反省房产外部，例如任何的毁坏状况。固然这也是向中介理解该处房产以及卖家的最佳机会，例如假如卖家出于任何缘故急着要卖房，这就最佳的砍价时机了。我之后会专门写一篇文章来引见在看房过程当中需求留意的事项。固然，投资者要是不安心的话还能够本人付钱请专业的人士做一份具体的考察讲演。固然我知道有些投资者光是看到中介登在网上的照片并简略计算了投资报答比就抉择购买，而且历来未曾踏足该房产，一切的事物都交给中介打理。关于这样的土豪我除了献上我的膝盖并大喊一声“土豪，咱们做敌人吧”以外，无话可说。
看房当前假如满意的话经过中介向卖方报价。这个阶段就是交易单方斗智斗勇的时分了，买家能够经过看房时理解到的状况或者考察讲演上发现的任何问题压价，卖方天然也是不会等闲就范，最初就看谁棋高一着了。这里保举一个能够用于查房价以及房产销售历史的网站，Mouseprice，登录该网站后输出相应的地址就可以够查问该处房产的销售历史以及预估的房产价钱，有许多Mortgage Lender也会参考这个网站的价钱来肯定最初的房价估值，相似的网站还有Zoopla。
假如卖家承受了报价之后，买家通常需求立马向中介提供本人的首付资金证实，律师以及Mortgage Broker的材料，提交这些材料当前中介才会将网络上的屋宇信息改成“已售”。在这里倡议给大家提个小倡议，大家在打算买房投资后就能先和银行或者Mortgage Broker分割，探讨一下本人的经济情况，这样就能按照本人的经济状况肯定甚么价位的房产是本人能够承受的，以及大略能够从Lender那里借到多少钱，也能够请Lender给本人出具一份Mortgage Principal，这样在之后的买房流程中就可以省下不少时间，并且卖家和中介也有可能由于这样而优先斟酌你的Offer，毕竟时间就是金钱。
等候Mortgage Broker分割Lender，实现对房子的估价并发放存款同时等候律师和卖方律师实现法律上的流程并肯定最初的Completion Date。通常状况下这个步骤需求投资者做的事件就曾经很少了，投资者能做的就是及时提供一切需求的资料以及在适量的时分讯问进度以放慢全部进程，然而在讯问的过程当中要拿捏好分寸。
Completion Date当天把买房首付款转账给律师，等候律师实现买卖后就能从中介那里支付房子钥匙，至此买房买卖实现。
以上就是在英国投资房产最次要的几种形式以及流程，但愿这篇文章能对想要在英国进行房产投资的敌人有所帮忙，假如有敌人关于文章的内容有任何问题也欢送与我分割交流。
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十分棒，十分全，祝大家早日成为千万富翁
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