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（必读）时髦年轻人到哪，投资到哪,不能错过的东伦敦精辟分析!！
2015-08-14 刘玲华 sina英国地产
他们是谁？
当代东伦敦带动时尚时髦人士。
如何识别他们？
男生头发包日本武士头，留上山寨帮主胡子，手脚刺上艺术刺青，身不离自行车，并戴上复古太阳眼镜，爱喝伦敦当地酿造的啤酒；女生重点装发外表，大红色口红，大眼线眼妆，喜着复古衣物或宽松衣服，有时也包个日本武士头头发。东伦敦男生女生个个都是启发伦敦设计师灵感的时髦人士。
图片来源：Theguardian.co.uk， Londonstreetstyle.com
他们从事什么职业？
东伦敦一二十年前，因为商业用房产租金相较便宜，很多新创的媒体公司，艺术艺廊，时尚工作室都选择在东伦敦成立，以节约成本。特别是著名的伦敦时尚设计学院(London College of fashion)校区都坐落在东伦敦的Hackney Central, Shoreditch, Bethnal Green，设计，艺术，媒体学生们毕业后，继续留在东伦敦创意产业区就近找寻落脚的地方，渐渐地东伦敦成为伦敦最时髦的地方，Halifax银行研究中2013年至2014年间，Hackney城市自治区房地产则有19.6%资本成长亮眼出色的表现。
他们对房产有什么正面影响？
汨时人们印象中Hackney城市自治区是聚集低收入人士，犯罪率颇高的地区。近年2012年奥运于东伦敦举办的连带城市规划效应，还有市场因应当地年轻人生活食衣住行的需求，独立咖啡店，餐饮，新颖酒吧，周末农场市集，潮流独立零售店一一陈立，地价及租金不断上升，Hackney也吸引较高中产阶级人士迁入， 并成功带动Hackney部分地区中产绅士化的迹象（Gentrification）。譬如维多利亚公园Victoria Park周边，Upper Clapton，Dalston，Haggerston，Hoxton，London Field，Bethnal Green都是新潮年轻人流连驻留的地方。
下表与图片为东伦敦著名的周末农产市集
London Field区-百老汇农产市集(Broadway Market)
Clapton区-查茨沃斯路农产市集(Chatsworth RoadMarket)
Shoreditch区-哥伦比亚路花卉市集(Columbia RoadFlower Market)
图片来源：www.goodfoodstories.com; billetto.co.uk; homeandproperty.co.uk,blog.streethub.com
东伦敦中产阶级化（Gentrification）地区的交通发展如何？
Hoxton，Haggerston, Dalston，Bethnal Green，Cambridge Heath，Clapton和London Field这些时髦的地方原本就有火车从利物浦火车站(Liverpool Street Station)起驶到达。从今年5月开始，以上Bethnal Green，Cambridge Heath，Clapton和London Field这些地段都换成新颖Overground火车，并列入伦敦地铁图中(橙色为Overground火车路线)，不但班次增加，列车站驻守人员增加以提高服务品质，日后必然优化周边环境。
这些地区的租屋需求如何？
从利物浦火车站起驶到达Chingford的火车路线，Bethnal Green，Cambridge Heath，London Field，Hackney Central和Clapton地区都归纳于伦敦交通第二区内(Zone 2)，提供了在伦敦利物浦火车站(Liverpool Street Station)附近上班上班族租屋的需求，产业含概法务，金融投资，媒体等等。
这些地区的租金大约多少？
以Clapton区现今两房的公寓为举例。依据公寓大小月租约介于1600英镑至2000英镑之间。以房地产产业出租房屋过滤房客，征信公司(Reference Company creditcheck)评估房客是否能付担房租的公式，房客年收入需要超过房租月租30倍以上才算通过微信公司评定房客负担得起房租的租屋能力。譬如每月房租1,600英镑的两房公寓，房仲会偏好出租该房给总年收入超过48,000英镑一起合租公寓的年轻人，平均一人年薪24,000英镑。
Clapton区二手两房公寓Holly Street, Hackney, London, E8
每周390英镑/每月1690英镑
Clapton区二手两房公寓Lower Clapton Road, Clapton, E5
每周450英镑/每月1950英镑
Clapton区二手两房公寓Evering Road E5
每周420英镑/每月1820英镑
图片来源：rightmove.co.uk
伦敦是否还有其它创意时髦人士偏好的地方？
以伦敦非市中心的艺术或是设计学院为评估基准，以下为坐落于泰晤士河南岸世界知名的艺术和设计学院：
New Cross区(伦敦二区)-伦敦金史密斯学院(Goldsmiths University of London)
Camberwell区(伦敦二区)-伦敦艺术大学坎伯韦尔艺术学院(Camberwell College of Arts)
Elephant and castle区(伦敦一区)-伦敦艺术大学伦敦传播学院(London College of Communication)
除了学生人口带动周边环境发展，Camberwell, Peckham, New Cross, Lewisham, Elephaneand Castle和Brixton都是因为过去租金相较便宜而为年轻人偏好租屋的地区。另外收入较高的中产阶级因为家庭人口增加退而求其次的迁入Camberwell, Peckham, NewCross, Lewisham，因此这些地区已经不同往日是犯罪率高人人却步的地区。 Lewisham城市自治区在2014年成为伦敦年度房产涨幅比率第三名，有17%之高。
其他的创意时髦人士偏好地区是否是有潜力的投资区？
London First(伦敦发展研究报告单位)投资发展地区列表, Camberwell，Peckham，New Cross，Lewisham, Elephane &Castle，都包含于都市新建案发展计划内，成为值得投资地段。
Deptford Creek
Elephane & Castle
Lewisham Catford &New Cross
图片来源：London first Opportunity Knocks研究报告
这些地区不但已经成为是热门居住选择，投资者投资区，现任Boris Johnson市长题出的Bakerloo地铁线延伸计划案内(下图表通行路线)， Peckham, New Cross, Lewisham, Elephane and Castle地区都是要站之一，并将会受惠于此计划。虽然Bakerloo地铁线延伸计划预计于2025年才会动工，2030年才完工行驶，但这些地区的持续发展潜力不容小觑。交通计划案，城市规划区，还有时髦人士到哪，我们跟着投资到哪。
图片来源：www.tfl.gov.uk
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